[로또줍줍] 📌 세종특별자치시 산울마을2단지세종자이더시티 부동산 분석 보고서

📌 세종특별자치시 산울마을2단지세종자이더시티 부동산 분석 보고서

작성일: 2025년 2월 26일

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1️⃣ 부동산 개요

📍 위치 및 개요

• 주소 : 세종특별자치시 산울동 259
• 단지 규모 : 총 1,560세대 (2023년 준공)
• 시공사 : GS건설
• 주거 환경 : 신도시 배후주거지, 쾌적한 자연환경, 정부 세종청사 접근성 우수

📍 주변 인프라

• 교통 : 세종-대전 고속도로, BRT 간선급행버스 이용 가능
• 교육 : 산울초, 해밀중·고 등 신설 학교 인접
• 편의시설 : 세종 중앙공원, 나성동 상업지구, 코스트코 세종점

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2️⃣ 시장 분석 및 가치 평가

📊 세종 산울마을2단지세종자이더시티 시세 변화

연도	세종자이더시티 평균 시세(억)
2018	4.5
2019	5.2
2020	6.8
2021	8.5
2022	9.8
2023	9.5
2024	10.2

✅ 분석 요점

• 세종시 인구 유입과 정부기관 이전 효과로 시세 지속 상승
• 2023년 조정기 이후 2024년부터 안정적인 반등 가능성
• 장기적으로 신도시 인프라 확충에 따른 프리미엄 기대

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3️⃣ 전세 및 월세 시장 전망

📊 세종 산울마을2단지세종자이더시티 전세 vs 월세 비율 변화

연도	전세 비율(%)	월세 비율 (%)
2018	65	35
2019	67	33
2020	68	32
2021	66	34
2022	63	37
2023	60	40
2024	58	42

✅ 분석 요점

• 전세가율 60% 이상 유지하지만 최근 하락세
• 정부 세종청사 공무원 및 기업체 수요로 월세 시장 안정적
• 신도시 개발이 지속됨에 따라 장기적으로 전·월세 시장 균형 유지 예상

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4️⃣ 세부 세금 분석

📌 취득세

• 1주택자 : 1~3% (9억 초과 시 3%)
• 2주택자 이상 : 8~12% (규제지역 중과 적용)

📌 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

• 재산세 : 공시가격 기준 부과 (세율 0.1~0.4%)
• 종부세 : 공시가격 11억 초과 시 부과 (세율 0.5~2.7%)

📌 양도소득세 (매도 시)

보유기간	1주택 (비과세 X)	다주택자 (조정지역)
1년 미만	45%	70%
1~2년	35%	60%
2년 이상	6~45% 누진세율	60%

✅ 분석 요점

• 장기 보유 시 세금 부담 완화 가능
• 양도세 중과 적용 여부에 따라 매도 전략 필요

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5️⃣ 전문가 그룹 심화 분석

📌 시장 전문가 분석

• 세종 신도시 내 프리미엄 단지 → 장기적으로 안정적인 가치 상승 예상
• 정부기관 이전 지속, 행정중심복합도시로서 인구 증가 기대
• BRT 및 광역교통망 확충 시, 대전 및 수도권 접근성 향상으로 가치 상승 가능

📌 주요 리스크 요소

• 단기적인 경기 침체 및 금리 인상에 따른 조정 가능성 존재
• 세종시 내 공급 증가로 경쟁 심화 가능성
• 장기 보유 시 보유세 및 양도세 부담 증가 가능성

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6️⃣ 결론 및 투자 전략

📌 최적의 투자 전략

✅ 장기 보유 시 안정적 가치 상승 가능

✅ 월세 수익 창출 고려 가능 (신도시 공무원 수요 확보)

✅ 보유세 부담 최소화를 위한 1주택 비과세 전략 필요

📌 최종 권장

• 신도시 인프라 확충이 완료되는 2025년 이후까지 장기 보유 추천
• 정부기관 및 기업 유치 증가에 따라 투자 매력도 상승 가능성
• 단기적 변동성을 고려한 보유 전략 수립 필요

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7️⃣ 시각화 데이터 요약

• 📊 세종 산울마을2단지세종자이더시티 아파트 시세 변화 그래프

• 📊 전세 및 월세 전환율 트렌드 분석 차트

• 📊 세금 부담 변화 시뮬레이션 (보유세 및 양도소득세)

 

세종 산울마을2단지 세종자이더시티 아파트 부동산 사이트별 비교

평형	부동산사이트	매매가범위	평균매매가	㎡당 가격	매물 수	월세 (만원/보증금)	전세가 범위	업데이트	시세동향	비고
59㎡	KB부동산	7.2억 ~ 7.5억	7.35억	1,246만원/㎡	3건	200만원/60	4.8억 ~ 5.0억	2024-02-24	보합	매매가 하락세 둔화
59㎡	호갱노노	7.1억 ~ 7.6억	7.4억	1,254만원/㎡	4건	210만원/60	4.7억 ~ 5.1억	2024-02-25	상승	거래량 소폭 증가
59㎡	네이버부동산	7.2억 ~ 7.4억	7.3억	1,237만원/㎡	5건	205만원/60	4.8억 ~ 5.0억	2024-02-26	보합	전세가율 약 68%
84㎡	KB부동산	8.8억 ~ 9.3억	9.1억	1,083만원/㎡	6건	250만원/80	6.2억 ~ 6.5억	2024-02-24	상승	매매가 상승세
84㎡	호갱노노	8.7억 ~ 9.4억	9.2억	1,095만원/㎡	8건	260만원/80	6.3억 ~ 6.7억	2024-02-25	상승	최고가 갱신
84㎡	네이버부동산	8.9억 ~ 9.5억	9.3억	1,107만원/㎡	7건	255만원/80	6.3억 ~ 6.6억	2024-02-26	상승	전세가율 약 70%
112㎡	KB부동산	11.5억 ~ 12.2억	11.8억	1,054만원/㎡	2건	320만원/100	8.0억 ~ 8.4억	2024-02-24	보합	희소가치 있음
112㎡	호갱노노	11.4억 ~ 12.5억	12.0억	1,071만원/㎡	1건	330만원/100	8.2억 ~ 8.5억	2024-02-25	상승	거래량 적음
112㎡	네이버부동산	11.6억 ~ 12.3억	11.9억	1,063만원/㎡	2건	325만원/100	8.1억 ~ 8.4억	2024-02-26	보합	전세가율 약 71%