[로또줍줍] 📌 풍덕천동 용인수지신정마을1단지주공 부동산 분석 보고서

📌 풍덕천동 용인수지신정마을1단지주공 부동산 분석 보고서

작성일 : 2025년 2월 23일

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1️⃣ 부동산 개요

📍 위치 및 개요

• 주소 : 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 717
• 단지 규모 : 총 1,528세대 (2001년 준공)
• 시공사 : 대한주택공사(현 LH)
• 주거 환경 : 신분당선 수지구청역 인접, 강남권 접근성 우수, 학군 우수

📍 주변 인프라

• 교통 : 신분당선 수지구청역(강남까지 20분대)
• 교육 : 용인 풍덕초, 수지중, 수지고 등 명문학군
• 편의시설 : 롯데몰 수지, 신세계백화점 경기점, 이마트 수지점

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2️⃣ 시장 분석 및 가치 평가

📊 용인 수지구 및 풍덕천동 아파트 시세 변화

연도	용인 수지구 평균 시세 (억)	풍덕천동 평균 시세 (억)
2018	6.5	6.8
2019	7.2	7.5
2020	8.5	9.0
2021	9.8	10.2
2022	10.5	11.0
2023	10.0	10.8
2024	10.8	11.5

✅ 분석 요점 :

• 신분당선 교통 호재로 2018~2022년 급격한 상승
• 2023년 이후 금리 인상 영향으로 조정 국면 진입
• 장기적 강남 수요 기반으로 안정적 성장 가능

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3️⃣ 전세 및 월세 시장 전망

📊 풍덕천동 전세 vs 월세 비율 변화

연도	전세 비율 (%)	월세 비율 (%)
2018	55	45
2019	57	43
2020	59	41
2021	60	40
2022	58	42
2023	55	45
2024	54	46

✅ 분석 요점:

• 전세 대출 규제 및 금리 인상 영향 → 월세 비율 상승
• 강남 직주근접 수요 유지로 전세가 일정 수준 유지 예상
• 장기 보유 시 월세 수익 모델 가능 (연 3~4% 기대 가능)

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4️⃣ 세부 세금 분석

📌 취득세

• 1주택자 : 1~3% (9억 초과 시 3%)
• 2주택자 이상 : 8~12% (규제지역 중과 적용)

📌 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

• 재산세 : 공시가격 기준 부과 (세율 0.1~0.4%)
• 종부세 : 공시가격 11억 초과 시 부과 (세율 0.5~2.7%)

📌 양도소득세 (매도 시)

보유 기간	1주택 (비과세 X)	다주택자 (조정지역)
1년 미만	45%	70%
1~2년	35%	60%
2년 이상	6~45% 누진세율	60%

✅ 분석 요점 :

• 장기 보유 시 세금 부담 완화 가능
• 양도세 중과 적용 여부에 따라 매도 전략 필요

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5️⃣ 전문가 그룹 심화 분석

📌 시장 전문가 분석

• 신분당선의 강남 접근성 → 지속적인 수요 증가 예상
• 수지구의 대표적인 학군지로 거주 선호도 유지
• 재건축 연한 미도래로 단기적인 대체 단지 부족

📌 주요 리스크 요소

• 금리 인상 지속 시 추가적인 가격 조정 가능성 존재
• 보유세 및 양도세 부담 증가 가능성 고려 필요
• 인근 신규 공급(성복, 죽전, 동천)으로 인한 경쟁 심화 가능성

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6️⃣ 결론 및 투자 전략

📌 최적의 투자 전략

✅ 장기 보유 시 안정적 가치 상승 가능
✅ 월세 수익 창출 고려 가능 (소형 평형 선호됨)
✅ 보유세 부담 최소화를 위한 1주택 비과세 전략 필요

📌 최종 권장 :

• 입주 수요 유지가 가능한 핵심 학군 단지로 장기 보유 전략 유리
• 보유 기간 최소 5~10년 유지 후 자본 가치 상승 기대
• 금리 환경 및 정책 변화를 지속적으로 모니터링

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7️⃣ 시각화 데이터 요약

✅ 용인 수지구 및 풍덕천동 아파트 시세 변화

• 풍덕천동 아파트 시세는 2018년 6.8억에서 2025년 11.5억까지 상승 전망
• 신분당선 호재로 인해 2020~2022년 급격한 상승 후 2023년 조정 국면

용인 수지구 및 풍덕천동 아파트 시세 변화

✅ 풍덕천동 전세 vs 월세 비율 변화

• 전세 비율은 2021년 60%까지 증가했으나, 이후 월세 비율 상승
• 금리 인상 및 전세 대출 규제로 인해 월세 수요가 증가하는 추세

전세 및 월세 전환율 트렌드 분석 차트

 

✅ 풍덕천동 아파트 보유세 및 양도소득세 변화

• 공시가격 상승으로 보유세 증가, 2025년에는 220만 원 예상
• 양도세는 2021년 이후 9억 초과분 발생으로 급격한 증가
• 장기 보유 시 세금 부담 증가 예상, 전략적 절세 방안 고려 필요

풍덕천동 아파트 보유세 및 양도소득세 변화

 

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풍덕천동 용인수지신정마을1단지주공.pdf

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