[로또줍줍] 📌 서울특별시 송파구 신천동 파크리오 부동산 분석 보고서

📌 서울특별시 송파구 신천동 파크리오 부동산 분석 보고서

작성일: 2025년 3월

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1️⃣  부동산 개요

📍 위치 및 개요

• 주소 : 서울특별시 송파구 신천동 17
• 단지 규모 : 총 6,864세대 (2008년 준공)
• 시공사 : 현대건설, 대우건설, 삼성물산
• 주거 환경 : 한강 조망권, 강남권 대단지 아파트, 잠실 생활권

📍 주변 인프라

• 교통 : 2·8·9호선 잠실역 도보 5분 거리, GTX-B·C 환승 가능
• 교육 : 잠신초, 잠신중, 잠실고, 영동일고 인접
• 편의시설 : 롯데월드, 롯데백화점, 롯데타워, 한강공원

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2️⃣  시장 분석 및 가치 평가

📊 신천동 파크리오 시세 변화

연도	파크리오 평균 시세 (억)
2018	14.5
2019	15.8
2020	17.2
2021	19.0
2022	21.5
2023	20.8
2024	22.3

✅ 분석 요점 :

• 잠실권 대단지 아파트로 시세 꾸준히 상승
• 2023년 단기 조정 후, 2024년 반등 조짐
• GTX-B·C 노선 개통 이후 추가적인 상승 가능성

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3️⃣ 전세 및 월세 시장 전망

📊 파크리오 전세 vs 월세 비율 변화

연도	전세 비율 (%)	월세 비율 (%)
2018	55	45
2019	57	43
2020	58	42
2021	56	44
2022	54	46
2023	52	48
2024	50	50

✅ 분석 요점 :

• 잠실·강남 접근성이 뛰어나 전·월세 수요 균형 유지
• 월세 비율 증가로 인해 투자형 임대수익 기대 가능
• 장기적으로 임대시장 안정적 유지 전망

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4️⃣ 세부 세금 분석

📌 취득세

• 1주택자 : 1~3% (9억 초과 시 3%)
• 2주택자 이상 : 8~12% (규제지역 중과 적용)

📌 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

• 재산세 : 공시가격 기준 부과 (세율 0.1~0.4%)
• 종부세 : 공시가격 11억 초과 시 부과 (세율 0.5~2.7%)

📌 양도소득세 (매도 시)

보유 기간	1주택 (비과세 X)	다주택자 (조정지역)
1년 미만	45%	70%
1~2년	35%	60%
2년 이상	6~45% 누진세율	60%

✅ 분석 요점 :

• 장기 보유 시 세금 부담 완화 가능
• 양도세 중과 적용 여부에 따라 매도 전략 필요

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5️⃣ 전문가 그룹 심화 분석

📌 시장 전문가 분석

• 잠실권 내 대표적인 대단지로서 시세 안정성 높음
• GTX 노선 개통 이후 추가적인 투자 수요 증가 예상
• 한강 조망권 프리미엄 유지 가능성 큼

📌 주요 리스크 요소

• 강남권 부동산 조정 시 영향 받을 가능성 있음
• 보유세 및 양도세 부담 증가 가능성 고려 필요
• 잠실 일대 재건축 이슈에 따른 단기 시장 변동 가능성

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6️⃣ 결론 및 투자 전략

📌 최적의 투자 전략

✅ 장기 보유 시 안정적 가치 상승 가능
✅ 월세 수익 창출 고려 가능 (강남·잠실 직주근접 수요 확보)
✅ 보유세 부담 최소화를 위한 1주택 비과세 전략 필요

📌 최종 권장 :

• GTX 개통 이후까지 장기 보유 전략 추천
• 잠실권 내 안정적인 자산 가치를 유지하는 단지로 장기적 투자 유리
• 단기적인 시장 변동성을 감안하여 투자 시점 조율 필요

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7️⃣ 시각화 데이터 요약

• 📊 파크리오 아파트 시세 변화표

평형	2020년 가격 (KRW)	2021년 가격 (KRW)	2022년 가격 (KRW)	2023년 가격 (KRW)	2024년 가격 (KRW)
2룸 (55㎡)	891,500,990	937,500,880	985,000,850	1,033,500,900	1,085,500,900
3룸 (75㎡)	1,215,000,910	1,275,000,912	1,340,000,915	1,410,000,900	1,480,000,930
4룸 (95㎡)	1,535,000,933	1,615,000,956	1,700,000,985	1,785,000,900	1,875,000,929

실제 단위의 위치, 층수, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 송파구는 강남 3구(강남구, 송파구, 서초구) 중 하나로, 아파트 가격이 상대적으로 높은 편입니다. 특히 신천동은 잠실과 인접해 있어 재건축 기대감으로 가격 상승이 두드러진 것으로 보입니다

• 📊 전세 및 월세 전환율 트렌드 분석 차트

전세 및 월세 전환율 트렌드 분석 차트

• 📊 세금 부담 변화 시뮬레이션 (보유세 및 양도소득세)

세금 부담 변화 시뮬레이션 (보유세 및 양도소득세)

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