[로또줍줍] 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 투자전략 보고서

📌 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 부동산 분석 보고서

작성일 : 2025년 2월

---

1️⃣ 부동산 개요

📍 위치 및 개요

• 주소: 서울 강동구 둔촌동 170-1 일대
• 단지 규모: 12,032세대 (전국 최대 규모 재건축)
• 시공사: 현대건설·HDC현대산업개발·롯데건설·대우건설
• 주거 환경: 강남권 접근성 우수, 대단지 프리미엄, 신축 고급 아파트

📍 주변 인프라

• 교통: 지하철 5·9호선, 올림픽대로 및 강일IC 접근성
• 교육: 명문학군 (배재고, 둔촌고, 한영외고 등)
• 편의시설: 올림픽공원, 현대백화점 천호점, 스타필드 하남

---

2️⃣ 시장 분석 및 가치 평가

📊 강동구 및 둔촌동 아파트 시세 변화

연도	강동구 평균 시세(억)	둔촌동 평균 시세 (억)
2018	8.5	9.0
2019	9.2	9.8
2020	10.0	11.2
2021	11.5	13.0
2022	13.0	15.5
2023	12.8	15.2
2024	13.5	16.0

 

✅ 분석 요점:

• 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 입주 후 시세 변동성 예상
• 대단지 공급으로 단기적 조정 가능성 있으나 장기적 가치 상승 기대
• 강남 접근성 및 인프라 개선 효과 → 강동구 내 최상위 랜드마크 단지

---

3️⃣ 전세 및 월세 시장 전망

📊 둔촌동 전세 vs 월세 비율 변화

연도	전세 비율(%)	월세 비율 (%)
2018	50	50
2019	52	48
2020	54	46
2021	55	45
2022	53	47
2023	51	49
2024	50	50

 

✅ 분석 요점:

• 전세자금 대출 규제로 전세 수요 감소, 월세 증가
• 입주 초기 전세 공급 과다 → 전세가 하락 가능성
• 장기적으론 전세 회복 및 월세 수익 증가 예상

---

4️⃣ 세부 세금 분석

📌 취득세

• 1주택자: 1~3% (9억 초과 시 3%)
• 2주택자 이상: 8~12% (규제지역 중과 적용)

📌 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

• 재산세: 공시가격 기준 부과 (세율 0.1~0.4%)
• 종부세: 공시가격 11억 초과 시 부과 (세율 0.5~2.7%)

📌 양도소득세 (매도 시)

보유기간	1주택 (비과세 X)	다주택자(조정지역)
1년 미만	45%	70%
1~2년	35%	60%
2년 이상	6~45% 누진세율	60%

 

✅ 분석 요점:

• 장기 보유 시 세금 부담 완화 가능
• 양도세 중과 적용 여부에 따라 매도 전략 필요

---

5️⃣ 전문가 그룹 심화 분석

📌 시장 전문가 분석

• 강남 접근성 우수 → 강동구 내 최상위 랜드마크 가능성
• GTX-B 개발 확정 시 추가 상승 가능
• 재건축 후 프리미엄 가치 상승 예상

📌 주요 리스크 요소

• 단기 공급 과잉으로 입주 초기 시세 조정 가능성
• 보유세 및 양도세 부담 증가 가능성 고려 필요
• 금리 변동에 따른 투자 심리 위축 가능성

---

6️⃣ 결론 및 투자 전략

📌 최적의 투자 전략

✅ 장기 보유 시 안정적 가치 상승 가능
✅ 월세 수익 창출 고려 가능 (소형 평형 선호됨)
✅ 보유세 부담 최소화를 위한 1주택 비과세 전략 필요

 

📌 최종 권장 :

• 입주 초기(2025년) 시세 조정 기회를 활용해 매수 전략 고려
• 보유 기간 최소 5~10년 유지 후 자본 가치 상승 기대
• 금리 환경 및 정책 변화를 지속적으로 모니터링

서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온